El encarecimiento del mercado vuelve a ser generalizado. Durante el mes de febrero 41 provincias registraron precios más altos que el mes anterior, lo que evidencia que la presión alcista no se limita únicamente a las grandes ciudades, sino que se extiende progresivamente a buena parte del territorio.
Baleares, Madrid y Guipúzcoa lideran los precios
Las diferencias territoriales continúan siendo uno de los rasgos más destacados del mercado inmobiliario español. Las provincias más caras para adquirir una vivienda de segunda mano siguen siendo Islas Baleares (4.901 €/m²), Madrid (4.072 €/m²) y Guipúzcoa (4.024 €/m²). Tras ellas se sitúan Málaga (3.896 €/m²) y Barcelona (3.654 €/m²), mercados donde la fuerte demanda residencial, el atractivo turÃstico y la limitada disponibilidad de vivienda continúan presionando al alza los precios.
En el extremo contrario se encuentran provincias del interior peninsular donde el acceso a la vivienda resulta significativamente más asequible. Ciudad Real (1.175 €/m²), Palencia (1.216 €/m²), Ourense (1.238 €/m²), León (1.245 €/m²) y Jaén (1.293 €/m²) registran los precios más bajos del paÃs.
Subidas generalizadas y descensos puntuales
Las correcciones en el mercado continúan siendo escasas. Durante febrero, las provincias donde más descendió el precio de la vivienda fueron Soria (-0,4%), Teruel (-0,4%), La Rioja (-0,2%) y Valladolid (-0,2%).
En cambio, los mayores incrementos se registraron en Madrid (0,9%), Alicante (0,8%), Las Palmas (0,8%), Málaga (0,8%), Santa Cruz de Tenerife (0,7%) e Islas Baleares (0,7%), territorios que siguen concentrando una elevada demanda tanto nacional como internacional.
En el caso de las capitales de provincia, Santa Cruz de Tenerife (1,2%), Madrid (0,9%), Valencia (0,9%), Palma de Mallorca (0,9%) y Granada (0,7%) registraron los mayores incrementos durante el mes. La única capital que experimentó un descenso fue Zamora, con una caÃda del -0,2%, lo que confirma que las bajadas de precios siguen siendo muy puntuales dentro del mercado actual.
Madrid y Barcelona siguen marcando el ritmo
Las dos principales capitales del paÃs continúan actuando como termómetro del mercado inmobiliario.
En Madrid, el precio medio alcanzó los 5.080 €/m² tras subir un 0,9% durante febrero. Los distritos de Salamanca, ChamartÃn, Chamberà y Retiro concentran los precios más elevados, con una media que alcanza los 6.348 €/m², reflejo de la fuerte demanda en las zonas más consolidadas de la capital.
En Barcelona, el precio medio se situó en 4.790 €/m², tras registrar un incremento mensual del 0,6%. Distritos como Eixample, Les Corts, Sarrià -Sant Gervasi y Ciutat Vella siguen siendo los más exclusivos, con precios medios que rondan los 6.252 €/m².
En otras grandes ciudades, la tendencia también es positiva. Sevilla alcanzó los 2.862 €/m², tras subir un 0,6%, mientras Valencia se situó en 3.129 €/m², con un incremento del 0,9%. En Sevilla destacan distritos como Nervión, Casco Antiguo y Triana, mientras que en Valencia los precios más elevados se concentran en Ciutat Vella, L’Eixample y El Pla del Real.
Un mercado condicionado por la economÃa global
La evolución del mercado inmobiliario en 2026 está cada vez más ligada al contexto económico internacional. Tras varios años de inflación elevada y polÃticas monetarias restrictivas, los tipos de interés siguen siendo uno de los principales factores que condicionan la capacidad de compra de los hogares.
A esta incertidumbre se suma el nuevo escenario geopolÃtico derivado de la escalada del conflicto en Oriente Medio y la posible extensión de la guerra con Irán. Un encarecimiento del petróleo o nuevas tensiones inflacionistas podrÃan retrasar la esperada relajación de la polÃtica monetaria en Europa, afectando directamente al coste de las hipotecas y a la financiación inmobiliaria.
Al mismo tiempo, en contextos de incertidumbre económica muchos inversores continúan viendo la vivienda como un activo refugio, lo que contribuye a mantener una demanda sólida en determinados mercados urbanos y turÃsticos.
La brecha entre vivienda y salarios sigue creciendo
Con una subida interanual cercana al 8%, el precio de la vivienda continúa avanzando a un ritmo muy superior al de los ingresos de los hogares. Esta divergencia entre salarios y precios inmobiliarios sigue siendo uno de los principales desafÃos del mercado residencial español.
Si las tendencias actuales se mantienen —escasez de oferta en determinadas zonas, crecimiento demográfico en grandes áreas urbanas y atractivo de la vivienda como inversión— todo apunta a que 2026 seguirá siendo un año de presión alcista para el mercado inmobiliario.
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